EPBD IV e BACS per edifici terziari: come adeguare l'HVAC al massimo ROI

Perché il terziario non può più rimandare l'automazione degli impianti HVAC

Uffici, hotel, centri commerciali, scuole e strutture sanitarie condividono una caratteristica: impianti HVAC spesso sovradimensionati rispetto all'uso reale degli spazi, regolati con logiche statiche ormai pensate decenni fa, quando l'energia costava una frazione di quella odierna. Il risultato è un parco immobiliare terziario che consuma sistematicamente più di quanto servirebbe, con margini di ottimizzazione enormi e per lo più inespressi.

La Direttiva europea EPBD IV (Energy Performance of Buildings Directive) ha reso la building automation (BACS) una leva strutturale, non più opzionale, per la decarbonizzazione del patrimonio edilizio non residenziale. In Italia questo principio è stato recepito con un provvedimento che introduce scadenze precise e, soprattutto, un criterio di convenienza economica esplicito: un elemento che trasforma il tema da mero adempimento normativo a leva di business concreta per chi gestisce patrimoni immobiliari, facility management e direzioni tecniche.

Cosa sono i BACS e cosa cambia con il Decreto Requisiti Minimi

I BACS (Building Automation and Control Systems) sono sistemi digitali che monitorano e regolano automaticamente il funzionamento degli impianti HVAC di un edificio: temperature di mandata, orari di accensione/spegnimento, sequenze di funzionamento di più macchine, risposta alla presenza reale di persone negli ambienti. La norma tecnica di riferimento (UNI EN ISO 52120-1) classifica questi sistemi su una scala dalla classe D (nessuna regolazione automatica) alla classe A (regolazione modulante e intelligente in ogni ambiente).

Il Decreto Interministeriale 28 ottobre 2025, pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 5 dicembre 2025 e in vigore dal 3 giugno 2026, aggiorna il precedente Decreto Requisiti Minimi del 2015 e introduce, tra le altre novità, l'obbligo di BACS di classe B o superiore per gli edifici non residenziali con impianti termici di potenza nominale superiore a 290 kW. La soglia si applica sia ai nuovi progetti sia, con alcune condizioni, agli edifici esistenti.

Per i soli edifici esistenti sopra soglia, il Decreto introduce un vincolo economico esplicito: l'obbligo scatta solo se l'intervento è tecnicamente realizzabile e garantisce un tempo di ritorno semplice inferiore a 6 anni, calcolato al netto di incentivi e benefici fiscali. Se queste condizioni non sono soddisfatte, il progettista deve motivarlo formalmente nella relazione tecnica, assumendosene la responsabilità professionale.

Il vero punto di forza: la legge stessa seleziona solo gli interventi convenienti

Questo dettaglio normativo merita un'attenzione particolare, perché ribalta la prospettiva con cui molte direzioni tecniche affrontano il tema BACS. Non si tratta di un adempimento imposto a prescindere dai costi: la norma stabilisce che l'obbligo esiste solo quando l'investimento si ripaga in meno di 6 anni. In altre parole, per gli edifici che ricadono nel perimetro della norma, l'adeguamento non è mai, per definizione normativa, un costo sommerso senza ritorno: è un investimento che la legge stessa qualifica come conveniente prima ancora di essere realizzato.

Questo trasforma il discorso da “devo rispettare un obbligo” a “posso cogliere un'opportunità che la norma ha già pre-validato dal punto di vista economico”: un argomento di peso per chi deve presentare il progetto a una proprietà, a un consiglio di amministrazione o a una direzione generale poco sensibile ai soli argomenti di compliance.

I numeri reali: quanto si risparmia con i BACS

Al di là del vincolo dei 6 anni previsto dalla norma, i dati raccolti su progetti reali europei mostrano risultati spesso nettamente superiori. Il booklet di riferimento pubblicato da eu.bac (European Building Automation and Controls Association), disponibile anche sul portale ufficiale della Commissione Europea, raccoglie casi concreti di retrofit BACS in diverse tipologie di edificio:

A livello di investimento, lo stesso studio riporta un costo medio di circa 28,7 €/m² e un tempo di ritorno tipico di circa 3 anni: un risultato migliore rispetto al limite dei 6 anni richiesto dal Decreto per rendere obbligatorio l'intervento. Su scala europea, l'adozione estesa dei BACS nel patrimonio edilizio non residenziale è stimata generare fino al 14% di risparmio energetico complessivo, con benefici stimati in miliardi di euro di bollette energetiche evitate e milioni di tonnellate di CO₂ non emesse ogni anno.

È corretto sottolineare che si tratta di dati aggregati su un campione di progetti europei, non di una promessa di risultato garantito per ogni singolo edificio: il risparmio effettivo dipende infatti dalle condizioni di partenza, dalla tipologia impiantistica e dalla qualità dell'involucro edilizio. Restano quindi un riferimento solido per costruire un business case realistico da presentare alla proprietà.

La soluzione Carrier: PlantCTRL™ e TruVu™

Per centrare gli obiettivi della norma, e ottenere prformance anche superiori, Carrier mette a disposizione una gamma di soluzioni di controllo pensate per integrarsi sia con impianti HVAC esistenti che di nuova installazione.

• PlantCTRL™: gestisce in cascata più macchine (chiller, pompe di calore, dry cooler), ottimizzando automaticamente sequenze di funzionamento e tempi di marcia, con integrazione su protocolli aperti (BACnet, Modbus) verso qualunque sistema di building automation già presente in edificio; supporta inoltre i requisiti per le certificazioni LEED e BREEAM, un aggancio diretto per chi deve rendicontare obiettivi ESG;
• TruVu™: fornisce l'interfaccia operativa per il monitoraggio e il controllo dei singoli apparecchi HVAC, con visibilità in tempo reale su dati, allarmi e trend prestazionali, semplificando diagnosi e interventi di manutenzione.

Per approfondire l'impatto sulla ventilazione

Come impostare il progetto di adeguamento

Per chi gestisce un patrimonio immobiliare terziario, alcuni passaggi aiutano a impostare correttamente il progetto:

• Censimento degli impianti: verificare la potenza termica installata rispetto alla soglia dei 290 kW e la classe BACS attuale dell'edificio secondo UNI EN ISO 52120-1;
• Valutazione economica preliminare: calcolare il tempo di ritorno semplice dell'intervento al netto di incentivi, così come richiesto dal Decreto per gli edifici esistenti sopra soglia;
• Relazione tecnica asseverata: affidarsi a un progettista in grado di documentare formalmente, nella relazione tecnica, sia la fattibilità sia l'eventuale non convenienza economica, come previsto dalla norma;
• Incentivi disponibili: valutare l'integrazione con il Conto Termico 3.0 o altri incentivi disponibili per il segmento terziario, per accelerare ulteriormente il payback.

Domande frequenti